Оценка рыночной стоимости квартиры - дело непростое. Правильно оцененная квартира сэкономит время и нервы продавца, так как на такой объект быстро найдется покупатель. Однако, как отмечают специалисты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сейчас до 50% предложения на рынке вторичного жилья столицы оценено неверно.
«Несмотря на то, что большинство современных покупателей стремятся приобретать квартиры комфортных планировок в современных домах, на любое жилье в Москве есть свой покупатель, которого оно зачастую не может дождаться потому, что продавцы недостаточно критично оценивают свою собственность. Пытаясь самостоятельно определить рыночную стоимость своей недвижимости, они ориентируются на собственные представления о том, сколько бы они хотели получить, и на аналогичные объявления в сети. Несомненно, при оценке квартиры нельзя продешевить, но и нельзя ставить ту цену, которая будет отталкивать покупателей», – говорит Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Сейчас на рынке вторичной недвижимости Москвы представлено порядка 65 000 объектов, а значит, у покупателей есть возможность выбрать объект, максимально точно соответствующие их запросам и пожеланиям. Такой объем предложений обусловлен не только тем, что большое количество продавцов в январе выставили свои объекты на продажу, но и тем, что проведенная некоторыми собственниками оценка рыночной стоимости квартиры завышена, а значит жилье долго не может найти своего покупателя.
Сегодня покупателей интересует, в первую очередь, максимально ликвидное жилье, которое, при наличии адекватной цены, быстрее всего уходит с рынка. При неверной же оценке даже качественное предложение может стать залежавшимся товаром. «Мы давно отмечаем тот факт, что очень часто представления продавцов и покупателей о ценообразовании на рынке недвижимости не совпадают. И именно поэтому одни не могут долго продать свой объект, а другие, считая, что цена слишком высока, не могут ничего купить. Поэтому для правильного определения цены необходима помощь профессионала, который имеет четкое представление о рынке, спросе и предложении, и хорошо знает, из каких параметров складывается стоимость того или иного объекта. Всегда существует некая корреляция – время и деньги – и профессионал, зная тренды рынка, может подсказать, как и за какую сумму можно быстро найти покупателя», – отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Выход на рынок объектов по завышенной цене объяснятся несколькими факторами.
Во-первых, у продавцов всегда есть желание выставить свой объект по максимальной цене в надежде, что найдется покупатель. Они боятся прогадать или продешевить, и завышают стоимость.
Во-вторых, у любой квартиры масса параметров, от которых зависит ее стоимость, и их все необходимо учитывать при правильной оценке. Однако не все продавцы знают, на что необходимо обращать внимание.
В-третьих, для правильной оценки очень важно знать, как меняются тренды на рынке недвижимости. Вторичный рынок достаточно инертен и не сразу реагирует на изменение трендов, при этом продавцы зачастую пытаются опередить рынок в расчете на то, что цены все равно вырастут. Однако рынок растет не столь быстрыми темпами, и предложение увеличивается не за счет вновь выставленных объектов, а за счет долгой экспозиции уже представленных на рынке.
Четвертое, что необходимо учитывать, - это то, что даже при большом объеме квартир на рынке в каждом конкретном районе их может быть больше или меньше, и это тоже влияет на цену. Если квартир в каком-то конкретном районе представлено мало, то их стоимость может держаться на высоком уроне, а если предложение велико, то выставлять объекты выше рынка нецелесообразно.
