Чаще всего покупатели недвижимости в Москве и области предпочитают договор долевого участия. Именно по данной схеме в столице продается порядка 46% квартир, а в области 89%. Такие данные приводят эксперты компании «Метриум Групп», которые составили данный рейтинг наиболее распространенных сегодня схем покупки жилья на первичном рынке. Предварительный договор купли продажи недвижимости занял второе место в этом рейтинге. В Москве, таким образом, реализуется 33% сделок, а в области всего 1%.
Предварительный договор купли продажи недвижимости, который используется застройщиками, является законным только при условии, что квартиры продаются в новостройке, по которой получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Проще говоря, продавать строящийся дом про предварительному договору - незаконно, так как закон 214 запрещает привлекать денежные средства граждан на строительство жилья. Если застройщик все же нарушает букву закона, то ему грозит немалый штраф. Надо сказать, что, несмотря на то, что 214-ФЗ работает с 2005 года, на рынке до сих пор есть застройщики (порядка 10%), реализующие строящуюся жилую недвижимость по предварительным договорам, то есть откровенно нарушающих закон.
Следует понимать, что сам предмет предварительного договора – не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Особенному риску при такой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания продавца банкротом: покупатели легко могут лишиться и денег, и квартир.
Причем эти же риски остаются у покупателя, приобретающего квартиру в уже построенном доме, несмотря на то, что застройщик действует уже на законных основаниях. По преддоговору они работают в том случае, если ему необходимо расплатиться с инвесторами. Схема следующая: дом готов, но не оформлен в собственность продавца. Застройщик заключает с покупателем договор, по которому производится 100% предоплата. Собирает по данной схеме деньги, расплачивается с инвестором и подписывает акт об исполнении обязательств. Без этого продавец не может оформить свое право собственности на квартиры. И только после проведения взаиморасчетов с инвестором он оформляет квартиры на себя.
Несмотря на то, что данная схема не противоречит действующему законодательству, однако она является ненадежной, поскольку не защищает покупателей от двойных продаж. И выбирая компанию, реализующую квартиры по предварительному договору, всегда помните о существующих рисках.
Предварительный договор купли продажи образец вы можете посмотреть здесь.
Материалы по теме:
Договор долевого участия по ФЗ №214. Сейчас, подавляющее большинство сделок на рынке подмосковной недвижимости проходит с помощью данной схемы. О нюансах и особенностях этой схемы в нашем материале.
Договор долевого участия по ФЗ №214.