Что делать, если вы выбрали новостройку, а квартиры в ней уже все распроданы? В этом случае, можно узнать, кто из владельцев квартир продает свое жилье по договору уступки прав. Как и любой другой договор, договор уступки прав имеет свои тонкости, на которые следует обратить внимание.
Основная часть тех, кто продает квартиры в новостройках по договору уступки прав требования, это инвесторы. Они изначально покупают один или несколько объектов недвижимости с целью дальнейшей перепродажи. Однако уступать право требования могут и дольщики, кто изначально покупал квартиру для себя, но по каким-то причинам решил ее продать. Например, это могут быть ипотечные заемщики, которые не могут больше выплачивать ипотеку, или же просто покупатели, у которых изменились планы – например, появилась возможность купить квартиру большей площади.
Стоит понимать, что продавец, который реализует квартиру по «уступке», в свое время мог заключить с застройщиком как ДДУ, так предварительный договор купли-продажи. «Если продавец заключал не ДДУ, а предварительный договор купли-продажи, то к новому покупателю переходит не право требования квартиры, а право заключения основного договора купли-продажи», – замечает руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. Второй случай – намного более рискованный, ведь предварительный договор купли-продажи таит в себе одну из основных опасностей покупки квартиры в новостройке – риск двойных продаж. Дело в том, что предварительный договор, в отличие от ДДУ, не подвержен процедуре обязательной государственной регистрации, а потому застройщик может заключить неограниченное количество предварительных договоров на одну и ту же квартиру. в этом случае, у покупатели полностью отсутствует гарантия, что девелопер по прошествии времени заключит с ним основной договор купли-продажи". Поэтому, большинство экспертов рекомендуют покупателям квартир в новостройке избегать заключения предварительных договоров или покупок прав заключения основного договора у продавцов, которые зафиксировали отношения с застройщиком посредством предварительного договора.
ДДУ, а также все дополнительные соглашения и договор уступки прав по нему проходят обязательную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Это практически сводит на нет возможность проведения каких-либо махинаций в отношении прав на объект долевого участия при их передаче.
Часто покупатели избегают покупок по договору уступки прав требования, опасаясь, что данный объект находится в залоге у банка. «Чтобы проверить, оправданы ли подобные опасения, необходимо взять справку из ЕГРП, в которой указано, находится ли данная квартира под ипотечным или каким-либо иным обременением», - сообщает Дарья Погорельская. Что касается самого договора уступки прав, то в нем обязательно должны быть указаны предмет уступки (адрес, количество комнат, метраж и т.п.), а также его стоимость.
При заключении договора необходимо выяснить, была ли цена договора, который «первичный» покупатель заключал с застройщиком, полностью им выплачена. По словам Дарьи Погорельской, статья 11 Федерального Закона №214 гласит, что уступка прав требования разрешена только в том случае, если дольщик полностью уплатил цену договора. Если у «первичного» покупателя имеется долг, он должен рассказать об этом новому покупателю, на которого в таком случае и переводятся обязательства по выплате долга. И, наконец, покупатель недвижимости по договору уступки права должен знать, что если первый покупатель заключал с застройщиком предварительный договор купли-продажи, то и сам договор не должен проходить государственную регистрацию. В случае же, если он заключал ДДУ, договор уступки должен быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним.
Популярные материалы:
Основные схемы оплаты жилья. На рынке первичной недвижимости существует несколько схем оплаты жилья. Какие из них более удобные и надежные? Об этом в нашем материале.
