Как правило, ипотечный кредит берут те люди, которые хотят решить квартирный вопрос и собираются после приобретения жилья там проживать. Однако бывают и другие ситуации, когда у человека, например, уже есть жилье и свободные деньги, которые он хочет выгодно сложить. Но возникает вопрос, какая покупка в столице принесет наибольшую выгоду при минимальных затратах? Конечно, в первую очередь, недвижимость. Поэтому некоторые люди вкладывает имеющиеся деньги в первоначальный взнос на ипотеку и покупает себе ещё одну квартиру. Естественно, лишние квадратные метры лучше сдавать, но законна ли аренда ипотечной квартиры? В этом мы сегодня и попытаемся разобраться.
Начнем с того, что в федеральном законе «Об ипотеке» сказано, что заемщик имеет полное право извлекать из заложенного имущества доходы. Однако, здесь одно маленькое "но", которое поясняет, что сдавать в аренду жилье и аренда ипотечной квартиры без согласия банка можно только в том случае, если в кредитном договоре не прописано обратное. К сожалению, большинство банков прописывают этот пункт договора, причем довольно жестко и определенно.
Есть на рынке банки, которые лояльно смотрят на такую инициативу заемщика. Они могут согласие на сдачу ипотечного жилья в аренду, если договор аренды не будет противоречить пунктам, прописанным в ипотечном договоре. Банки, как правило, волнует, чтобы в процессе аренды ипотечной квартиры она не потеряла свою ликвидность и сами участия в регистрации договора аренды не принимают. Но владельцу квартиры придется платить налог на доход от сдачи жилья, так как банку «теневая» схема сдачи жилья, скорее всего, не понравится.
Другая категория банков наотрез отказывает заемщику в возможности сдавать купленное по ипотеке жилье, а также передавать его в пользование и обременять его правами третьих лиц. Даже если вы просто подселите к себе родственников или друзей, то вам придется оповестить об этом кредитную организацию. Если же вы решили пойти в обход договора, то, по словам специалистов ГК «МИЦ», в случсае обнаружения в ипотечной квартиры арендаторов, банк может выселить его без компенсации потраченных на аренду средств, а вот к заемщику будут приняты куда более серьезные меры. Банк может не только оштрафовать его, но даже полностью расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения кредита. К тому же, если квартиры сдавалась без должного оформления документов, то заемщика ждут ещё и штрафные санкции со стороны налоговых органов.
«Чтобы избежать подобных проблем, необходимо просто найти такой банк, который позволяет сдавать залоговое имущество в аренду, – подводит итог руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – И, разумеется, тщательно обговорить этот вопрос при заключении ипотечного договора. Процентная ставка для тех, кто собирается сдавать квартиру, может быть немного увеличена, но зато вам удастся избежать проблем в будущем».
