На рынке купли-продажи городской недвижимости довольно часто встречаются всевозможные мошенничестве схемы. Конечно, недобросовестные продавцы не дремлют и выдумывают новые уловки, но порой люди попадаются на тот крючок, о котором известно, казалось бы все. Поэтому мы решили напомнить об основных мошеннических схемах на рынке недвижимости и начнем с продажи-покупки квартир у несовершеннолетних и недееспособных лиц.
Всем известна аксиома о том, что полноправным участником сделки по купле-продаже жилья может являться только совершеннолетний дееспособный гражданин, это подтверждено действующим законодательством. Однако, как отмечают специалисты юридического отдела ГК "МИЦ", здесь есть интересный нюанс: владеть недвижимостью вполне могут и несовершеннолетние, и даже полностью недееспособные лица, а потому они могут фигурировать в сделках с жильем. А теперь подробнее об особенностях таких сделок.
Все недееспособные граждане делятся на две категории. К первой относятся дети до 14 лет и полностью недееспособные граждане (например, взрослые люди с психическими заболеваниями). Поэтому сделки с такими лицами автоматически признаются ничтожными. Ко второй категории относятся граждане в возрасте от 14 до 18 лет, а так же лица, находящиеся в момент сделки в состоянии, в котором они не могли четко осознавать своих действий. Сделки с их участием могут быть оспорены.
Малолетние граждане (лица до 14 лет), самостоятельно заключать сделки с недвижимостью не могут, так как для этого у них есть родители или опекуны. Перед заключением сделки представителю необходимо получить согласие в органах опеки и попечительства. Если же участником сделки выступил человек, признанный недееспособным из-за психических заболеваний, то его опекун может подать иск в суд и потребовать признания сделки недействительной. Однако такая сделка может быть признана и действительной, если по её результатам были соблюдены интересы недееспособного лица. По словам специалистов ГК «МИЦ», по идее все сделки с участием полностью недееспособных граждан должен совершать только официально установленный над ним опекун.
Лица же, достигшие 14-летнего возраста, вполне могут заключать сделки с недвижимостью, но лишь с официального согласия родителей или попечителей. Над ограничено недееспособными гражданами, то есть над гражданами, злоупотребляющими спиртным или наркотиками, также устанавливается попечитель, обязанный действовать в интересах своего подопечного.
Но чаще всего сделки в суде оспариваются с последней группой граждан. В неё входят лица, которые на момент заключения сделки не отдавали себе отчет в своих действиях. С одной стороны, возможность оспорить такую сделку обязательно должна быть, ведь если человека подпоили и обманом заставили подписать, скажем, дарственную, то только так он сможет вернуть свою собственность. С другой стороны, эта возможность служит основой для различного рода мошеннических действий. Например, человек якобы с травмой головы оформляет сделку продажи, а после получения от вас денег обращается в суд с иском о признании её недействительной. При этом, получив назад свою жилплощадь, человек не возвращает полученные от вас деньги и лишь ежемесячно выплачивает вам установленный судом процент от дохода, который может быть минимальным.
